GFA Là Gì? Công Thức Tính GFA Và Phân Biệt GBA, CFA, NLA

GFA Là Gì? Công Thức Tính GFA Và Cách Phân Biệt GFA, GBA, CFA Và NLA Trong Xây Dựng

GFA là gì? Đây là thông số quan trọng giúp xác định quy mô diện tích sàn của một công trình. Tuy nhiên, GFA thường được sử dụng cùng GBA, CFA và NLA, dễ gây nhầm lẫn khi đánh giá bất động sản. Trong bài viết này, Wonderland sẽ giải thích rõ khái niệm, công thức tính và cách phân biệt các loại diện tích phổ biến trong xây dựng.

GFA là gì? Khái niệm và ý nghĩa trong xây dựng

GFA (Gross Floor Area) là tổng diện tích sàn của một công trình được xác định theo tiêu chuẩn đo lường áp dụng. Chỉ số này giúp phản ánh quy mô sàn và là dữ liệu quan trọng trong quá trình phát triển dự án.

Tùy phương pháp đo, phạm vi tính có thể bao gồm nhiều khu vực như tầng hầm, tầng lửng, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái và ban công. Vì vậy, khi đọc thông số diện tích, cần kiểm tra rõ tiêu chuẩn được sử dụng.

Trong các dự án bất động sản, GFA không chỉ phục vụ thiết kế. Thông số này còn hỗ trợ chủ đầu tư đánh giá quy mô phát triển, lập kế hoạch đầu tư và kiểm soát hiệu quả khai thác.

Đặc biệt, GFA có mối liên hệ với các chỉ tiêu quy hoạch như hệ số sử dụng đất (FAR). Tuy nhiên, cách xác định diện tích dùng để tính FAR có thể chịu ảnh hưởng bởi quy định và hồ sơ pháp lý của từng dự án. Do đó, không nên mặc định mọi diện tích đều được tính giống nhau.

Theo hướng dẫn đo lường của RICS, các loại diện tích bất động sản cần được xác định dựa trên phạm vi và phương pháp đo cụ thể. Đây cũng là cơ sở quan trọng để hạn chế nhầm lẫn giữa diện tích tổng, diện tích sử dụng và diện tích thương mại

Tại sao doanh nghiệp cần hiểu chính xác chỉ số GFA?

Hiểu đúng thông số diện tích giúp doanh nghiệp đánh giá dự án chính xác hơn, đặc biệt khi khảo sát văn phòng cho thuê.

• Kiểm soát yêu cầu pháp lý: Đối chiếu diện tích với hồ sơ được phê duyệt giúp hạn chế sai lệch trong quá trình đánh giá tài sản.
• Hỗ trợ dự toán chi phí: Tổng quy mô sàn là cơ sở tham khảo để tính toán chi phí xây dựng, hoàn thiện, cơ điện và vận hành.
• Đánh giá hiệu quả mặt bằng: Tổng diện tích không đồng nghĩa với diện tích doanh nghiệp có thể sử dụng trực tiếp.
• So sánh giữa các tòa nhà: Hai tòa nhà cùng có 1.000 m² mỗi sàn vẫn có thể khác nhau về diện tích làm việc thực tế.
• Hạn chế rủi ro khi thuê: Doanh nghiệp nên xem xét đồng thời diện tích sử dụng, diện tích thuê và hiệu suất mặt bằng.

Vai trò của GFA khi đánh giá văn phòng cho thuê

Từ góc độ tư vấn của Wonderland, thông số này nên được xem là chỉ báo về quy mô tài sản.

Khi khảo sát văn phòng, doanh nghiệp nên đối chiếu thêm:

• GBA: Phạm vi diện tích tổng của công trình theo phương pháp đo áp dụng.
• CFA: Cần xác định rõ ý nghĩa thuật ngữ trong từng hồ sơ hoặc tiêu chuẩn.
• NFA: Diện tích sàn thực tế phục vụ mục đích sử dụng theo cách tính áp dụng.
• NLA: Diện tích có thể khai thác hoặc cho thuê theo tiêu chuẩn của dự án.

Việc so sánh đồng thời các thông số giúp doanh nghiệp đánh giá đúng mặt bằng, kiểm soát ngân sách và tối ưu diện tích thuê.

Công thức tính GFA

Công thức tính GFA cần được xác định theo mục đích sử dụng và tiêu chuẩn đo lường áp dụng.

Việc tính đúng diện tích giúp chủ đầu tư kiểm soát quy hoạch, ngân sách và hiệu quả khai thác công trình.

Phương pháp tính tổng diện tích sàn theo từng tầng

Phương pháp này xác định quy mô công trình bằng cách cộng diện tích của các tầng thuộc phạm vi tính toán.

Công thức:

GFA = Tổng diện tích sàn của các tầng được tính

Nếu các tầng có diện tích tương đương, có thể áp dụng:

GFA = Diện tích một tầng × Số tầng

Lưu ý: Phạm vi đo và các khu vực được tính vào tổng diện tích có thể thay đổi theo tiêu chuẩn áp dụng. Do đó, không nên mặc định mọi công trình đều sử dụng cùng một cách đo.

Theo các tiêu chuẩn đo lường quốc tế, phương pháp xác định diện tích cần dựa trên ranh giới đo cụ thể của từng loại diện tích. Doanh nghiệp có thể tham khảo hướng dẫn của RICS về đo lường diện tích bất động sản để hiểu rõ hơn.

Phương pháp tính diện tích phục vụ dự toán xây dựng

Trong quá trình lập dự toán, nhà thầu có thể sử dụng phạm vi diện tích chi tiết hơn để xác định nhu cầu vật tư và chi phí.

Cách tính thường xem xét:

• Diện tích sàn sử dụng.
• Diện tích mái và các khu vực phụ trợ.
• Sân, không gian mở và hạng mục liên quan.
• Các phần diện tích khác theo hồ sơ thiết kế và quy định áp dụng.

Diện tích phục vụ dự toán = Diện tích sàn + Các khu vực phụ trợ theo phạm vi tính

Wonderland lưu ý: Cách tính phục vụ dự toán không nên đồng nhất với chỉ số diện tích dùng trong quy hoạch hoặc thương mại. Mỗi mục đích có thể áp dụng phạm vi đo khác nhau.

Với văn phòng cho thuê, doanh nghiệp nên kiểm tra riêng diện tích thuê, diện tích sử dụng thực tế và diện tích các khu vực chung. Cách này giúp đánh giá chính xác hiệu quả mặt bằng trước khi ký hợp đồng.

Phân biệt GFA, GBA, CFA, NFA và NLA trong xây dựng

Các thuật ngữ diện tích trong xây dựng có phạm vi đo khác nhau. Nếu hiểu sai, doanh nghiệp có thể gặp chênh lệch khi dự toán hoặc thương thảo hợp đồng.

Đặc biệt với văn phòng cho thuê, việc phân biệt diện tích tổng, diện tích sử dụng và diện tích thương mại giúp kiểm soát ngân sách hiệu quả hơn.

GBA là gì? Tổng diện tích của toàn bộ công trình

GBA (Gross Building Area) thường được hiểu là tổng diện tích sàn của công trình trong phạm vi đo được xác định.

Chỉ số này phản ánh quy mô tổng thể của tòa nhà, thay vì chỉ tập trung vào phần diện tích có thể khai thác.

• Thường bao quát nhiều khu vực của công trình.
• Phạm vi đo phụ thuộc vào tiêu chuẩn được áp dụng.
• Có thể dùng để đánh giá quy mô và hiệu quả tài sản.
• Không nên đồng nhất GBA với diện tích doanh nghiệp trực tiếp sử dụng.

Theo hướng dẫn đo lường của RICS, các loại diện tích có thể được xác định theo những ranh giới đo khác nhau. RICS – Standards and professional guidance

CFA là gì? Diện tích phục vụ tính toán xây dựng

CFA (Construction Floor Area) có thể được sử dụng để chỉ tổng diện tích sàn xây dựng trong một số tiêu chuẩn hoặc hồ sơ kỹ thuật.

Thông số này thường phục vụ việc xác định quy mô xây dựng, dự toán và quản lý chi phí dự án.

• Hỗ trợ lập dự toán xây dựng.
• Là cơ sở tham khảo cho nhu cầu vật tư.
• Hỗ trợ quản lý tiến độ và nguồn lực.
• Phạm vi tính cần được xác định theo hồ sơ hoặc tiêu chuẩn cụ thể.

Lưu ý: CFA không phải lúc nào cũng có một cách hiểu duy nhất. Một số tài liệu có thể sử dụng CFA với ý nghĩa khác.

Vì vậy, Wonderland khuyến nghị doanh nghiệp kiểm tra định nghĩa CFA trong hồ sơ dự án trước khi sử dụng để so sánh diện tích.

NFA là gì? Diện tích phục vụ nhu cầu sử dụng

NFA (Net Floor Area) thường dùng để mô tả phần diện tích thuần bên trong công trình sau khi loại trừ một số phần diện tích không thuộc phạm vi sử dụng trực tiếp.

Trong thiết kế văn phòng, thông số này có ý nghĩa khi đánh giá khả năng bố trí không gian làm việc.

NFA có thể liên quan đến:

• Khu vực bố trí bàn làm việc.
• Phòng họp và phòng chức năng.
• Không gian cộng tác.
• Các khu vực phục vụ hoạt động nội bộ.

Tuy nhiên, phạm vi loại trừ cần căn cứ vào tiêu chuẩn đo lường cụ thể. Không nên mặc định mọi phần cột, lõi thang hay tường đều được xử lý giống nhau.

NLA là gì? Diện tích được tính cho mục đích cho thuê

NLA (Net Leasable Area) thường được hiểu là diện tích thuần có thể cho thuê và khai thác thương mại.

Đây là thông số đặc biệt quan trọng khi doanh nghiệp tìm kiếm văn phòng. Giá thuê thường được xây dựng dựa trên diện tích thương mại theo thỏa thuận giữa các bên.

NLA thường tập trung vào phần diện tích dành cho khách thuê, thay vì toàn bộ diện tích của tòa nhà.

Các khu vực có thể không thuộc diện tích thuê riêng gồm:

• Sảnh chung.
• Hành lang dùng chung.
• Khu vực giao thông chung.
• Một số không gian kỹ thuật hoặc tiện ích chung.

Quan trọng: Phạm vi NLA có thể khác nhau giữa các dự án. Doanh nghiệp cần kiểm tra cách đo được ghi trong báo giá và hợp đồng thuê.

Khi khảo sát văn phòng tại Hà Nội, doanh nghiệp có thể tham khảo thêm danh sách văn phòng cho thuê Hà Nội của Wonderland để so sánh diện tích và điều kiện thuê giữa các khu vực.

Wonderland lưu ý: Không nên dùng một thuật ngữ diện tích để thay thế cho tất cả các chỉ số khác. Khi thuê văn phòng, doanh nghiệp nên đối chiếu diện tích thuê, diện tích sử dụng và phạm vi diện tích chung. Cách này giúp hạn chế chênh lệch chi phí trong suốt thời gian thuê.

So sánh GFA, GBA, CFA, NFA và NLA qua một ví dụ thực tế

Các chỉ số diện tích sẽ dễ hiểu hơn khi được đặt trong cùng một mô hình tòa nhà. Dưới đây là ví dụ minh họa để doanh nghiệp hình dung rõ mối quan hệ giữa từng thông số.

Ví dụ minh họa về diện tích một tòa nhà văn phòng

Giả sử một tòa nhà văn phòng hiện đại tại TP.HCM có:

• 33 tầng.
• Tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 43.000 m².
• Tổng diện tích cho thuê khoảng 33.000 m².
• Diện tích sàn điển hình mỗi tầng khoảng 1.300 m².

Trong mỗi tầng, diện tích được phân bổ như sau:

Đối chiếu các thông số diện tích

Tổng NLA minh họa:

1.000 m² × 33 tầng = 33.000 m²

Qua ví dụ trên, có thể thấy cùng một tòa nhà nhưng mỗi chỉ số phản ánh một phạm vi diện tích khác nhau.

Lưu ý: Đây là ví dụ minh họa theo giả định đã nêu. Trên thực tế, cách xác định từng loại diện tích phụ thuộc vào tiêu chuẩn đo lường và hồ sơ của dự án.

RICS cũng phân biệt các loại diện tích dựa trên ranh giới đo khác nhau. Doanh nghiệp nên kiểm tra tiêu chuẩn áp dụng trước khi sử dụng số liệu để tính toán hoặc ký kết. RICS – Standards and professional guidance

Ý nghĩa của các chỉ số đối với bất động sản thương mại

Trong phát triển bất động sản, diện tích tổng không chỉ phản ánh quy mô công trình. Thông số này còn liên quan đến quy hoạch, chi phí đầu tư và hiệu quả khai thác.

Việc phân biệt rõ các chỉ số giúp doanh nghiệp xác định:

• Diện tích nào tạo ra chi phí đầu tư.
• Diện tích nào phục vụ vận hành.
• Diện tích nào có thể khai thác thương mại.
• Diện tích nào thực sự phục vụ nhu cầu làm việc.
• Mức độ hiệu quả của mặt bằng cho thuê.

Đối với doanh nghiệp đang tìm văn phòng, việc này đặc biệt quan trọng khi so sánh nhiều tòa nhà có cùng diện tích sàn.

Wonderland khuyến nghị khách thuê không chỉ nhìn vào diện tích công bố. Doanh nghiệp nên kiểm tra thêm diện tích thuê thực tế, khu vực chung và hiệu suất sử dụng mặt bằng.

Nếu đang khảo sát thị trường, doanh nghiệp có thể tham khảo văn phòng cho thuê Hà Nội để so sánh các lựa chọn theo diện tích và vị trí.

Wonderland kết luận: Hiểu đúng từng chỉ số diện tích giúp doanh nghiệp nhìn rõ mối quan hệ giữa quy mô, công năng và giá trị thương mại. Đây là cơ sở quan trọng để lựa chọn mặt bằng, kiểm soát ngân sách và tối ưu hiệu quả thuê văn phòng.

Tìm văn phòng phù hợp – Bắt đầu cùng Wonderland

Đừng để sai lệch diện tích làm tăng chi phí thuê của doanh nghiệp. Wonderland giúp doanh nghiệp đánh giá mặt bằng dựa trên diện tích thực tế, công năng và ngân sách.

• Tư vấn miễn phí nhu cầu và ngân sách thuê.
• Đề xuất mặt bằng phù hợp theo diện tích và vị trí.
• So sánh nhiều tòa nhà để tối ưu chi phí.
• Hỗ trợ khảo sát và đàm phán với bên cho thuê.
• Đồng hành xuyên suốt từ lựa chọn đến ký hợp đồng.

👉 Liên hệ Wonderland ngay hôm nay để nhận danh sách văn phòng phù hợp và tìm được mặt bằng tối ưu cho doanh nghiệp của bạn.

Hotline: 0966.68.1616

Website: https://oneoffice.vn/

Câu hỏi thường gặp về GFA, GBA, CFA, NFA và NLA